上線單位
宣州區(qū)住建局
上線時間
2023年11月29日
上線人員
宣州區(qū)住建局黨委委員、物管辦主任 張勝
宣州區(qū)物管辦副主任 馬強
【主持人】關(guān)注市民生活，傾聽百姓呼聲。這里是由宣城廣播電視臺綜合廣播FM100.6和交通文藝廣播FM106.1并機直播的百姓熱線節(jié)目，我是祥子。今天的上線單位是宣城市宣州區(qū)住建局。
主持人：今天邀請到的是宣城市宣州區(qū)住建局物業(yè)管理辦公室做客在直播間，就小區(qū)物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造等方面的問題和大家在線交流。首先請張主任為大家介紹宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況。
【張勝】主持人好！各位聽眾朋友們，大家好！很高興今天我和我們區(qū)物管辦的馬強同志一起來參加《百姓熱線》節(jié)目，與廣大聽眾朋友們一起就我區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理等工作進行交流。
物業(yè)管理工作是涉及千家萬戶切身利益的民生工程，直接關(guān)乎人民群眾的生活品質(zhì)和社會穩(wěn)定，也是城市管理和基層治理水平的重要體現(xiàn)。2017年以來，我區(qū)啟動了物業(yè)管理工作改革，制定了《宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施意見》等文件，區(qū)、街道、社區(qū)三級聯(lián)動管理的體制得到鞏固和加強。2021年住建部等八部委部署《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序三年行動方案》，2022年，全省部署開展《皖美紅色物業(yè)建設(shè)三年行動》。今年以來，我省又全面部署開展住宅物業(yè)提升攻堅行動，我市也將物業(yè)管理工作列為政協(xié)民主協(xié)商的重要內(nèi)容。物業(yè)管理工作之所以引起各級各部門的高度關(guān)注，說明物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛仍然處于高位，還存在很多有待解決的問題。在今年的提升攻堅行動工作中，我們堅持以問題為導(dǎo)向，從加強基層治理、健全體制機制、從嚴監(jiān)管查處、暢通問題渠道等方面著手，有效的解決了一些老大難問題，比如：執(zhí)法清單的制定、維修資金“皖事通”上線等，為全面推進我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理常態(tài)長效奠定了堅實的基礎(chǔ)。
【主持人】今年，宣州區(qū)開展了住宅物業(yè)管理服務(wù)提升攻堅行動及“宛美紅色”物業(yè)建設(shè)，主要做了哪些方面工作？
【張勝】主要開展了以下四個方面工作：（一）持續(xù)推進物業(yè)管理服務(wù)提升。
一是把“宛美紅色物業(yè)”建設(shè)擺在突出位置。列入全區(qū)深化改革重點任務(wù)，制定 2023 年全區(qū)“宛美紅色物業(yè)”建設(shè)“施工圖”，圍繞“兩率一度”，逐一定目標、定措施、定時限，實行掛圖作戰(zhàn)。今年以來，已完成4個小區(qū)業(yè)委會組建，6個小區(qū)業(yè)委會改選。目前，業(yè)委會（物管會）組建率達92%，物業(yè)覆蓋率100%，黨組織成立率100%。二是圍繞提升群眾滿意度開拓創(chuàng)新。試點成立了西林街道辦事處物業(yè)糾紛調(diào)解中心，將物業(yè)矛盾調(diào)解納入大調(diào)解范疇，組織法律顧問、“兩代表一委員”、派出所等人員適時調(diào)解，圍繞“省話說物業(yè)”、“市碼上辦”物業(yè)投訴平臺辦理，把矛盾化解在基層。啟動智慧物業(yè)信息平臺建設(shè)前期設(shè)計工作，重點突破業(yè)主表決難、業(yè)主訴求渠道單一等問題，已解決不動產(chǎn)中心業(yè)主信息推送技術(shù)方案問題，計劃年底前完成系統(tǒng)建設(shè)。三是加強小區(qū)綜合執(zhí)法。加快理順部門聯(lián)動工作機制，已完成涉及城管、消防等部門執(zhí)法事項、處罰依據(jù)、聯(lián)系方式等執(zhí)法清單內(nèi)容的意見征集。區(qū)城管局派駐區(qū)物管中隊今年共開展綜合執(zhí)法117起。四是高度關(guān)注高層住宅消防安全排查整治。汲取今年以來美都新城、柏莊小區(qū)、錦潤小區(qū)火災(zāi)教訓(xùn)，4 月啟動了全區(qū)高層住宅小區(qū)消防安全專項檢查行動，會同消防、城管、公安部門對全區(qū) 72 個高層住宅項目進行了專項檢查，重點檢查消防系統(tǒng)和管理責(zé)任問題，已建立小區(qū)消防安全整改臺賬，落實區(qū)政府掛牌督辦昭亭雅苑項目消防隱患整改。五是持續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治，強化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管。開展了 2022 年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評定和 2023 年全區(qū)等級、非等級物管小區(qū)一季度、半年度專項考核。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大物業(yè)服務(wù)信息公開，增強履約意識、規(guī)范服務(wù)行為。深入開展住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提升攻堅行動，不定期深入小區(qū)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時通報約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)，會同區(qū)消防救援大隊、城管執(zhí)法局、屬地街道開展消防安全暗訪檢查并對存在問題加大曝光力度。截至11月底，我區(qū)已約談物業(yè)企業(yè)12家；行政處罰物業(yè)企業(yè)14家，罰款20.04萬元（含消防處罰12家，罰款13.66萬元）；信用處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，清退物業(yè)服務(wù)企業(yè)3家。六是加強業(yè)委會履職監(jiān)管。在濟川辦事處試點建立業(yè)委會+社區(qū)共管賬戶管理模式，進一步加強貝林、國鑫、柏莊等小區(qū)公共收益管理，為維護業(yè)主合法權(quán)益提供強有力保障。七是嚴格實行物業(yè)移交承接查驗。針對廣大群眾反映強烈的小區(qū)房屋問題和共用配套設(shè)施問題，嚴格落實質(zhì)保期滿業(yè)主回訪全覆蓋和質(zhì)保期查驗移交工作要求，扎緊業(yè)主合法權(quán)益免受損害的最后防線，避免出現(xiàn)保證金退還，業(yè)主維權(quán)困難等問題。今年以來，按程序退還12個項目，質(zhì)保金528萬余元。八是持續(xù)開展物業(yè)保安融入治安大巡防工作。每季度對市區(qū)封閉式物管小區(qū)開展物業(yè)保安巡邏防范檢查，對檢查結(jié)果予以通報，并要求物業(yè)企業(yè)對存在問題進行整改，有效預(yù)防和減少了可防性案件的發(fā)生，提高了小區(qū)居民的安全感。今年以來，已開展巡查3次，通報問題26個，已全部整改。九是推進維修資金信息化建設(shè)工作。升級維修資金公眾服務(wù)平臺，推進維修資金系統(tǒng)與“皖事通”掛接，提升維修資金申請使用便捷性和信息化水平，開通查詢功能，計劃12月底前開通網(wǎng)上申報功能。今年以來，已完成383個項目維修，撥付資金624萬余元；退還安置項目維修資金1374戶，資金584萬余元。
（二）重點聚焦物業(yè)管理難點堵點。
一是加大整合力度。試點開展以社區(qū)為單位整合老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)，目前已完成寶城社區(qū)、濟川社區(qū)、城西社區(qū)36個老舊小區(qū)整合，有效解決了部分零星、單棟老舊小區(qū)無物業(yè)企業(yè)進駐服務(wù)問題。二是推進重點矛盾糾紛化解。今年以來，共收到市長熱線及各類投訴信訪件1574件，其中“碼上辦”699件、“話說物業(yè)”183件、市長熱線等各類投訴692件，已調(diào)處1496件，調(diào)處率95%。通過市區(qū)兩級主管部門和屬地聯(lián)動，有效化解了國鑫小區(qū)業(yè)委會換屆及物業(yè)更迭、華夏湖畔御苑群訴、東方國際農(nóng)貿(mào)市場搬遷信訪、大唐財富廣場物業(yè)欠薪撤離問題。三是開展專項整治。針對住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)開辦服裝加工廠整治難等行為，及時配合組建了市區(qū)兩級工作專班，專題調(diào)度圣聯(lián)錦城小服裝加工廠信訪事項，采取了堵疏結(jié)合、集中整治的工作思路。目前，涉事廠房出租方已退還全部租金，該加工廠已搬離。推進《宣州區(qū)服裝加工行業(yè)專項整治工作方案》出臺。
（三）開展便民停車暖民心行動。
一是推進住宅小區(qū)停車管理試點。按照“行業(yè)指導(dǎo)、屬地負責(zé)、一小區(qū)一策”的原則，穩(wěn)妥有序推進住宅小區(qū)停車收費管理工作。上半年，已試點開展停車收費小區(qū)四個，延伸拓展一個小區(qū)，濱江花園、碧桂園劍橋郡、盛宇湖畔、麗晶國際四個試點小區(qū)業(yè)主表決未達到法定比例，政法大院達到法定比例，目前陸續(xù)開展入戶收費、公共收益賬戶設(shè)立等工作。截止目前，已在10個小區(qū)開展地面停車收費管理，年底前計劃完成2個小區(qū)地面停車收費。二是實施停車管理專項整治行動。在市級主管部門支持下，今年在錦繡華府、中銳第一城、碧桂園等小區(qū)開展停車秩序整治工作。三是綜合推進老舊小區(qū)改造停車設(shè)施建設(shè)。今年計劃增設(shè)停車位300個，見縫插針提高老舊小區(qū)車位配比率。截止目前，老舊小區(qū)改造增設(shè)停車位845個, 配套建設(shè)充電樁 84個，超額完成任務(wù)。
（四）全力推進老舊小區(qū)改造工作。
2023年我區(qū)計劃對24個片區(qū)項目(56個小區(qū))實施改造，改造建筑面積約56萬㎡，共214棟，惠及戶數(shù)5232戶，總投資約1.76億元。改造內(nèi)容包括屋(墻)面滲漏水改造、地下雨污分流改造、“三網(wǎng)下地”、道路修繕、增設(shè)汽車停車位、把式車棚建設(shè)、新能源汽車充電樁、綠化提升等。截止目前，已完成 24個片區(qū)改造，完成投資額約 1.5 億元，業(yè)主對改造滿意度率有較大提升，改造成效及質(zhì)量監(jiān)管取得明顯成效。
其主要做法如下：一是優(yōu)化前期設(shè)計。按照“先基礎(chǔ)后提升、先連片后分散、先應(yīng)急后完善”原則，確定小區(qū)改造內(nèi)容。邀請省建筑院專家開展了專項技術(shù)咨詢，重點優(yōu)化了金碧花園、西林二村、狀元府、西門一建宿舍片區(qū)等重點區(qū)域沿街立面和重要空間節(jié)點改造方案，側(cè)重小區(qū)功能品質(zhì)的提升，通過建筑立面整治、三網(wǎng)下地、沿街景觀提升、道路拓寬、道路白改黑等內(nèi)容的改造，為道路周邊的老舊小區(qū)提升了街區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)“面子”“里子”雙提升。二是廣泛征求意見。印發(fā)《老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治居民需求調(diào)查表》，清單式詳細了解群眾真實想法與需求。召開街道、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、居民代表及網(wǎng)格員的專題會議，廣泛聽取大家的意見或建議，根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及居民的意見建議，制定各小區(qū)改造提升《規(guī)劃設(shè)計方案》，提升前期規(guī)劃設(shè)計的精準度。三是加強質(zhì)量管控。按照建設(shè)工程程序辦理了建設(shè)工程施工許可，落實了建設(shè)單位、行業(yè)主管部門、監(jiān)理、設(shè)計和業(yè)主代表多方監(jiān)管體系，全力保障質(zhì)量安全。嚴格執(zhí)行招投標、施工圖審查、工程監(jiān)理、竣工驗收備案等制度，加強巡查檢查，確保項目改造按圖、現(xiàn)場施工文明、進場產(chǎn)品合格、工程質(zhì)量優(yōu)良。
【主持人】通過近幾年的探索，我區(qū)物業(yè)管理建立了那些長效機制？
【馬強】主要建立以下五個方面：
（一）建立物業(yè)服務(wù)考核機制
實行季度考核與年度考核相結(jié)合的辦法，明確考核內(nèi)容，以考核促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平；強化考核結(jié)果應(yīng)用，通過考核確定優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)和不合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)市場淘汰機制，一是限制不合格企業(yè)參與市場投標；二是將考核結(jié)果通報街道辦事處和業(yè)主委員會，引導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)時擇優(yōu)選聘。
（二）建立日常巡查機制
區(qū)物管辦安排專人聯(lián)系鰲峰、西林、濟川、澄江等7個街道物業(yè)工作站，片區(qū)聯(lián)系人員原則上每半月對轄區(qū)范圍的小區(qū)巡查一次，對巡查發(fā)現(xiàn)的問題通過現(xiàn)場整改、督辦通知等形式督促企業(yè)整改，對整改不到位的記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，并和考核結(jié)果掛鉤。
（三）建立物業(yè)問題交辦機制
強化數(shù)字城管、市長信箱、業(yè)主投訴等交辦問題的監(jiān)督和整改，對以上反映問題落實專人，限期整改。將辦理情況納入物業(yè)企業(yè)考核，建立業(yè)主、社區(qū)、辦事處對物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題整改交辦制度。
（四）建立“四位一體”協(xié)同機制
實行社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的，小區(qū)（網(wǎng)格黨支部）、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同運行機制。及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主間發(fā)生的矛盾和糾紛。推動形成了共建共治共享的社區(qū)治理格局。
（五）建立市、區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議機制
對于住宅小區(qū)開發(fā)遺留房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備不完善等問題，影響小區(qū)正常物業(yè)管理的。由業(yè)主委員會或物業(yè)公司提出申請，由市房地產(chǎn)中心牽頭，組織相關(guān)部門召開聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。
【主持人】物業(yè)管理工作涉及面廣，聽了你們介紹，做了大量工作，就明年工作，你們是如何謀劃的？
【張勝】主要涵蓋四個方面：
（一）強化機制建設(shè)。積極總結(jié)試點工作經(jīng)驗，如：濟川社區(qū)“紅色微服務(wù)”、寶城社區(qū)“織密小網(wǎng)格、服務(wù)大民生”、花園村智慧社區(qū)建設(shè)等工作經(jīng)驗，進一步完善社區(qū)黨組織、小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制，加大對業(yè)主大會、業(yè)委會籌備組織工作的指導(dǎo)，完成既定業(yè)委會成立比例，不斷強化業(yè)主大會和業(yè)委會工作機制，增強工作規(guī)范性和透明度。
（二）強化物業(yè)整治。優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用評價體系，加大常態(tài)化檢查通報和曝光力度，堅決打擊企業(yè)不作為、亂作為行為。建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，依法依規(guī)將一批群眾意見大、服務(wù)意識差的物業(yè)企業(yè)清除出我區(qū)市場。大力推進市區(qū)一體智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺建設(shè)，切實解決業(yè)主大會會議召開、維修資金使用、公共收益管理等群體決策難問題。
（三）強化業(yè)主自治。加強對業(yè)主大會籌備、業(yè)委會選舉和換屆改選的組織領(lǐng)導(dǎo)，把好業(yè)委會委員人選的推薦關(guān)、審核關(guān)。議事關(guān)。出臺物業(yè)管理委員會組建辦法，對于業(yè)委會暫未成立的小區(qū)，組建物業(yè)管理委員會，依法代行相應(yīng)職責(zé)。引導(dǎo)居民參與共建共治共享，不斷提升城市文明程度和管理水平。
（四）強化宣傳引導(dǎo)。創(chuàng)新形式持續(xù)開展居民普法活動，提高居民守法意識、文明意識。加強正面輿論引導(dǎo)和問題典型案例的曝光力度，引導(dǎo)廣大市民積極參與全區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)提升攻堅行動，以共建共創(chuàng)促進共治共享。
【主持人】區(qū)住建局是如何抓好“六重六輕”突出問題專項整治工作的？并取得的哪些工作成效？
【張勝】開展“六重六輕”突出問題專項整治活動是落實全面從嚴治黨和省委、市委持續(xù)深化“一改兩為”部署要求、提升干部隊伍戰(zhàn)斗力的關(guān)鍵舉措，區(qū)住建局緊密集合住建工作實際制定方案，聚焦聚力主責(zé)主業(yè)，辦好老舊小區(qū)改造、住房保障、農(nóng)村危房改造等民生實事，深化工程建設(shè)項目審批制度改革，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，排查整治建筑施工、自建房、燃氣等重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患。堅持“走出去”拉升標桿，4月組織赴長興開展“追趕江浙、爭先江淮”主題黨日活動，組織動員黨員干部立足崗位，瞄準目標，爭先進位對標江浙優(yōu)秀經(jīng)驗做法，各部門積極思考，謀定而后動，尋找破解難題答案。加大警示教育力度,通過支部書記講黨課、觀看警示教育片等形式強化思想防線，組織各部門負責(zé)同志開展2次專題研討，查擺工作各項短板和不足，始終將干部能力作風(fēng)建設(shè)與全年重點工作統(tǒng)籌結(jié)合，為惠及群眾、企業(yè)凝聚住建力量。
【主持人結(jié)束語】