熱點(diǎn)聚焦
深圳大量供地傳達(dá)出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，但僅僅從供給端來穩(wěn)定市場(chǎng)還不夠，也需對(duì)需求端同時(shí)發(fā)力，才更易見效。
6月24日，深圳舉辦了一場(chǎng)針對(duì)五宗住宅用地使用權(quán)的拍賣爭(zhēng)奪戰(zhàn)。這是近20年來，深圳土地招拍掛市場(chǎng)最多數(shù)量的一次宅地供應(yīng)，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“史詩級(jí)土拍”。最終，五宗地塊全都以最高限價(jià)成交，總成交額達(dá)223.57億元。相較于2017全年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊，此次條件限制相對(duì)寬松的5宗地供應(yīng)，對(duì)于土地資源稀缺的深圳而言，絕對(duì)是一次大手筆。
統(tǒng)計(jì)顯示，共有71家房企到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參與此次競(jìng)拍，其中包括中海、萬科、華潤、平安、佳兆業(yè)、保利、招商蛇口、龍光、越秀等，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)深圳樂居稱，截至拍賣前3天，房企繳納的保證金額度就已達(dá)1100億元。
此次史詩級(jí)土地?fù)寠Z大戰(zhàn)的一大亮點(diǎn)是，80家房企組合的“拿地聯(lián)合體”，據(jù)消息稱深業(yè)已與萬科、佳兆業(yè)與力高組成聯(lián)合體，而招商蛇口或?qū)⑴c九龍倉及香港置地聯(lián)合拿地。早在2016年，金茂便曾與電建組成聯(lián)合體，拿到龍華區(qū)一地塊。80家房企近身肉搏，競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，組建聯(lián)合體確實(shí)能提高競(jìng)得土地的可能性，也能分擔(dān)競(jìng)拍土地的資金壓力和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，此次競(jìng)拍的5宗土地中，龍華區(qū)與寶安區(qū)因位于豪宅片區(qū)，并因與早前的“地王”地塊相鄰，而備受市場(chǎng)關(guān)注。目前龍華區(qū)與寶安區(qū)的新房、二手房房價(jià)普遍在6萬-7萬元/平方米以上，有的地塊甚至高達(dá)16萬元/平方米，雖然項(xiàng)目有巨大升值空間，但對(duì)單宗土地儲(chǔ)備而言，近60億元的資金對(duì)大多數(shù)房企來說都不是個(gè)小數(shù)目，資金回籠面臨巨大壓力。
實(shí)際上，房企組建聯(lián)合體爭(zhēng)奪熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊，早已成為房企拿地的新時(shí)尚。6月13日和24日，龍湖聯(lián)合體和城建懷生聯(lián)合體分別拿下重慶3宗地塊和北京懷柔一住宅地塊。
中小型房企組建聯(lián)合體，是提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體和擴(kuò)展品牌效應(yīng)的重要途徑。房企龍頭及大中型房企同樣存在組建聯(lián)合體的必要，在房地產(chǎn)行業(yè)“一城一策”政策下，地方政府作為責(zé)任主體，有很強(qiáng)的動(dòng)力支持當(dāng)?shù)胤科蟮陌l(fā)展，通常在掛牌土地拍賣時(shí)，表現(xiàn)出對(duì)本地企業(yè)的偏愛。對(duì)此，非本地企業(yè)與本地企業(yè)組建聯(lián)合體，相當(dāng)于給自身爭(zhēng)取到了一個(gè)準(zhǔn)入門牌，不至于“不戰(zhàn)而敗”。
2018年8月，太原曾出現(xiàn)130億元的史詩級(jí)土地拍賣，但因起拍價(jià)過高，有價(jià)無市，導(dǎo)致8個(gè)黃金地塊流拍。此次深圳推出的154億元土地拍賣大戰(zhàn)，比太原土拍有過之而無不及，在“單限雙競(jìng)”等出讓條件下，此次競(jìng)拍與太原土拍的最大差別就是“以市定價(jià)”。此次折合樓面價(jià)接近5萬元/平方米，雖然避免了樓面價(jià)與房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，但考慮到深圳的供求現(xiàn)狀，龍華和寶安區(qū)已有過熱跡象，未來如何去化仍舊面臨不小的壓力。
此外，此土地出讓一個(gè)重要的明文規(guī)定是“項(xiàng)目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%?！?，雖然官方傳達(dá)出“定位剛需、保障剛需”的決心，但考慮到樓面價(jià)及目前周邊住房定價(jià)，龍華和保安明顯不在剛需選擇范圍內(nèi)，這樣配比的項(xiàng)目如果定位為豪宅，將會(huì)增大其未來銷售壓力。
作為深圳土地招拍掛規(guī)模最大的一次宅地供應(yīng)，本次競(jìng)拍的結(jié)果將在很大程度上為深圳后續(xù)土地戰(zhàn)略部署提供參考。作為土地資源稀缺的熱點(diǎn)城市，深圳大量供地也傳達(dá)出穩(wěn)定房市的信號(hào)。但僅僅從供給端來穩(wěn)定市場(chǎng)還不夠，也需對(duì)需求端同時(shí)發(fā)力，才更易見效。
□盤和林（應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）