租房過程中，有時(shí)會(huì)遇到租客因自身原因提前退租的情形，對于租金退還、違約金支付等問題，往往容易產(chǎn)生糾紛。如果房東拒絕退還租金，并要求租客承擔(dān)房屋空置期損失（尋租期損失），該如何處理？近日，天門市人民法院成功調(diào)解了這樣一起租賃合同糾紛案件。
基本案情
2023年11月18日，王某租賃彭某的一間房屋，雙方簽訂《房屋租賃合同》，租期2年，租金20000元，王某向彭某一次性支付了全部租金。合同還約定，提前退租承租方須支付1個(gè)月租金作為違約金。
后王某因身體原因無法繼續(xù)承租房屋，向彭某申請退租，得到準(zhǔn)許后，王某于2024年1月23日搬出承租房屋。王某要求彭某按照合同約定扣除4個(gè)月租金后退還剩余款項(xiàng)，彭某拒絕退還，王某遂訴至天門法院。
庭審中，彭某提出要求王某承擔(dān)房屋空置期損失，即租賃費(fèi)應(yīng)一直計(jì)算到房屋再出租出去為止。王某則表示，其實(shí)際租房3個(gè)月，按合同中“提前退租承租方須支付1個(gè)月租金作為違約金”的約定，其愿意承擔(dān)4個(gè)月的房租，彭某不應(yīng)再要求其承擔(dān)房屋空置期損失。因爭議較大，雙方未達(dá)成一致意見。
庭審結(jié)束后，承辦法官圍繞雙方爭議焦點(diǎn)再次組織調(diào)解。王某考慮到確實(shí)因自身原因?qū)е伦赓U合同無法繼續(xù)履行，愿意作出讓步，最終雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，彭某向王某退還13500元。
法官釋法
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條、第五百七十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，雙方在合同中約定，提前退租承租方須支付1個(gè)月租金作為違約金，因此，王某應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。而對于彭某提出王某應(yīng)承擔(dān)房屋空置期損失的主張，王某與彭某對解除租賃合同達(dá)成一致意見后，王某及時(shí)搬離承租房屋，并通知了彭某，彭某與王某未約定租賃房屋的空置期損失，其要求王某承擔(dān)房屋空置期損失，于法無據(jù)。
租賃合同一般屬于當(dāng)事人自行約定的條款，所以無論是承租人還是出租人都應(yīng)當(dāng)仔細(xì)擬定和閱讀相關(guān)條款，避免造成不必要的損失，并按約履行條款，承擔(dān)各自責(zé)任。
另外，法院調(diào)解具有自愿性、非對抗性、靈活性、高效性等特點(diǎn)，當(dāng)事人自愿協(xié)商能有效降低當(dāng)事人之間的訴訟對抗，促進(jìn)當(dāng)事人之間互相諒解和矛盾化解，能簡便、高效、經(jīng)濟(jì)地解決問題，減輕當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)。選擇調(diào)解方式并不意味著敗訴和退避，而是權(quán)衡利益得失之后的理智選擇。調(diào)解書與判決書具有相同的法律效力，如果對方當(dāng)事人不履行均可以向人民法院申請執(zhí)行。