居民喬某于2023年購得某小區(qū)別墅一套，該房產(chǎn)自帶車庫系開發(fā)商無償贈送給房屋購買人使用，且車庫管理費包含在物業(yè)費中一并收取。入住后由于喬某認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)存在重大瑕疵，遂于2024年元月份開始拒絕支付物業(yè)管理費。該小區(qū)物業(yè)公司于是以喬某未支付物業(yè)費、車輛管理系統(tǒng)不能識別為由，每次按照臨時停車標(biāo)準(zhǔn)收取了喬某的停車費合計114元。喬某與物業(yè)公司交涉未果，遂向法院提起訴訟，要求物業(yè)公司返還停車費。
案件審理
經(jīng)法院調(diào)查，喬某和物業(yè)公司均認(rèn)可在2022年之前并未單獨收取小區(qū)別墅自帶車庫的停車費，物業(yè)公司也承諾如果喬某支付物業(yè)費，會將該收取的停車費抵扣物業(yè)費；但是物業(yè)公司認(rèn)為其對未支付物業(yè)費的業(yè)主單獨收取停車費的行為已通過小區(qū)業(yè)委會同意，并出示了小區(qū)業(yè)委會出具的證明一份。最終法院認(rèn)為，根據(jù)該小區(qū)《物業(yè)合同》的相關(guān)約定，小區(qū)私家所有權(quán)車庫的車輛停泊服務(wù)費按照車庫管理費的標(biāo)準(zhǔn)按月收??；如果需要修改物業(yè)合同，需要召開業(yè)主大會表決通過，而不是由業(yè)委會與物業(yè)公司直接修改；因此物業(yè)公司公司的主張沒有法律依據(jù)。最終法院判決物業(yè)公司立即向喬某返還停車費114元。
法律分析
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條、第三十六條、第四十一條之規(guī)定，以及《武漢市物業(yè)管理條例》（2010版）第四十九條、第五十一條、第五十二條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會選聘，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，具體的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定；并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。
因此：
物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會表決通過，并由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司以書面方式簽訂；業(yè)主委員會不能自行決定修改物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，修改物業(yè)服務(wù)合同條款也必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過，或者得到業(yè)主大會的明確授權(quán)；物業(yè)公司主張業(yè)主委員會與物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成補充條款、是以口頭方式約定、已經(jīng)約定成俗的辯論意見完全沒有事實依據(jù)，也是明顯違法的。
物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)事項、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)是有知情權(quán)的，物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容必須在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行公示以便業(yè)主知曉；物業(yè)公司故意隱瞞其收費內(nèi)容也是明顯違法的。
物業(yè)公司收取費用的范圍及方式應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，而不能自行決定增加、變更收費內(nèi)容；物業(yè)公司聲稱一直在小區(qū)采取的“別墅業(yè)主如果未按時交納物業(yè)服務(wù)費，就按臨時停車標(biāo)準(zhǔn)收取停車費”的收費方式顯然超出了物業(yè)服務(wù)合同的約定范圍，明顯違法。
典型意義
近幾年，隨著商品房市場的火爆，以及人們對居住質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的發(fā)生也越來越普遍；特別是經(jīng)常出現(xiàn)有部分物業(yè)公司利用其管理小區(qū)物業(yè)而掌握的有利條件，實施了一些侵犯業(yè)主合法權(quán)益的行為。本案對于業(yè)主合法維權(quán)起到很好的借鑒作用。