如今的城市小區(qū)，大多是高層建筑，人口密度大，如遇火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。因此，消防安全絕不容忽視，而物業(yè)消防安全管理則是保障居民生命財產(chǎn)安全的一道防線。消防安全成為人們高度關(guān)注的問題，那么小區(qū)業(yè)主能否以小區(qū)消防設(shè)施存在嚴重安全隱患為由而拒交物業(yè)費呢？近日，天門市人民法院審結(jié)了這樣一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。
基本案情
某酒店管理公司（以下簡稱酒店）在某小區(qū)購買了2600余平方米商鋪，用于酒店經(jīng)營。2017年12月，該小區(qū)物業(yè)公司與該酒店簽訂了商鋪管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，酒店按標準向物業(yè)公司支付物業(yè)費，協(xié)議還約定了物業(yè)公司負責協(xié)助酒店對消防等工作的監(jiān)督管理，并對其他事項進行了約定。
后物業(yè)公司為酒店提供物業(yè)服務(wù)，酒店按約交納物業(yè)費至2018年12月。此后，因小區(qū)消防設(shè)施不能正常使用，存在嚴重安全隱患，酒店開始拒絕繳納物業(yè)費。在此期間，消防部門就小區(qū)安全隱患兩次向該物業(yè)公司發(fā)出《限期責令整改通知書》，物業(yè)公司均未按時整改。酒店就小區(qū)消防設(shè)施維修、整改問題多次與物業(yè)公司協(xié)商，物業(yè)公司仍未整改。酒店為此也一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司催收未果，遂向天門法院提起訴訟，要求酒店支付五年來所欠物業(yè)費78638.4元。
案件審理
天門法院審理認為，物業(yè)公司與酒店簽訂的商鋪管理服務(wù)協(xié)議合法有效，對雙方具有法律約束力。酒店在接受物業(yè)公司提供的服務(wù)后，應(yīng)該按照約定向物業(yè)公司交納物業(yè)費，雖然物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵，但不足以成為酒店拒交物業(yè)費的理由。鑒于協(xié)議約定了物業(yè)公司對小區(qū)消防設(shè)施有維修、維護的義務(wù)，消防安全對酒店從事經(jīng)營活動影響較大，且消防部門兩次向物業(yè)公司下達整改通知后，物業(yè)公司未及時整改，小區(qū)消防安全隱患仍然存在，物業(yè)公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)酌情減少酒店管理公司交納20%的物業(yè)費，對物業(yè)公司的訴訟請求在合理范圍內(nèi)予以支持。天門法院遂判決酒店向物業(yè)公司支付80%的物業(yè)費，共計62910.72元。
判決后，雙方服判息訴，該判決已生效。
法官說法
物業(yè)服務(wù)是一個長期、動態(tài)的過程，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主應(yīng)相互支持、理解與配合，促使小區(qū)良性循環(huán)。一方面，物業(yè)公司應(yīng)盡職盡責，履行管理義務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，贏得業(yè)主的認同。另一方面，業(yè)主應(yīng)按時繳納物業(yè)費，通過拒交物業(yè)費來應(yīng)對物業(yè)服務(wù)瑕疵可能會造成物業(yè)公司運營經(jīng)費不足，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，造成惡性循環(huán)。對于物業(yè)服務(wù)瑕疵，業(yè)主必要時可以保留證據(jù)，以維護自身合法權(quán)益。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第九百四十二條
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條
業(yè)主應(yīng)該按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。