近日，荊州市江陵縣人民法院依法審結(jié)了一起因房屋增值，原告主張十八年前簽訂的房屋買賣合同無效而引發(fā)的房屋買賣糾紛案件，依法駁回原告訴訟請求。原告不服判決，提起上訴。經(jīng)二審審理，維持江陵法院一審判決。
基本案情
事情的起因是2000年，原告王某因國家水利建設(shè)需要，與家屬一同移民安置在江陵縣江北農(nóng)場。江北農(nóng)場按國家移民政策分給原告土地一處及經(jīng)營田8畝。后原告先后在分得土地上自建二層樓房一棟以及二間平房。2006年2月，原告與被告蘇某簽訂了房屋買賣合同，約定原告將其自建房屋全部出賣給被告蘇某，8畝田亦一并交由被告經(jīng)營；被告蘇某支付了合同對價(jià)。合同簽訂后，被告蘇某轉(zhuǎn)讓了其老家的房屋及生產(chǎn)資料，全家搬入購買的房屋居住至今已有18年。2023年年底，原告以房屋買賣合同雙方為不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣案涉土地上的房屋應(yīng)認(rèn)定為無效合同為由，訴至法院請求被告返還案涉房屋及8畝經(jīng)營田。
案件審理
承辦法官接到案件后，及時(shí)進(jìn)行實(shí)地查看和走訪調(diào)查。除原告所述房屋現(xiàn)狀外，另了解到原告所在農(nóng)場大隊(duì)已于2019年整體移交至江陵縣資市鎮(zhèn)潘市村。原大隊(duì)的土地均為國有，移交后其土地性質(zhì)不變，并不屬于資市鎮(zhèn)潘市村集體經(jīng)濟(jì)組織。原告所在大隊(duì)的移民根據(jù)國家政策所分得土地自建房以及田地，至今均未辦理相關(guān)土地使用權(quán)證及土地承包經(jīng)營權(quán)證。地方政府為解決上述遺留問題，目前正著手辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等事宜。通過認(rèn)真聽取原、被告雙方的意見，雙方爭議的焦點(diǎn)是案涉房屋買賣合同是否為無效合同。這涉及當(dāng)事人生產(chǎn)生活居所的歸屬，矛盾尖銳，爭議極大，不宜進(jìn)行調(diào)解，該案依法通過判決方式進(jìn)行宣判。荊州市江陵縣人民法院依法駁回原告訴訟請求。原告不服判決，提起上訴。經(jīng)二審審理，維持江陵法院一審判決。
法官說法
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地、自留山、自留地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營和管理，法律禁止非屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行宅基地的買賣或轉(zhuǎn)讓。但是，原告所在大隊(duì)的土地系因國家移民政策分配給移民使用和經(jīng)營，其土地性質(zhì)屬于國有土地，并非屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有和管理的土地，也不屬于禁止在非同一經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)的宅基地范疇。對于該類因國家移民政策分配的國有土地上所建造的房屋轉(zhuǎn)讓，法律并沒有明文規(guī)定禁止。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（民法典施行以前成立的合同，不適用民法典，適用合同成立時(shí)的法律規(guī)定）第52條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。原告王某主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，但不符合合同法規(guī)定的無效情形。這是原告的訴求得不到法院支持的主要原因。
其次，誠實(shí)守信不僅是個(gè)人立身處世的基礎(chǔ)，同時(shí)也是社會主義核心價(jià)值觀公民層面中的一個(gè)重要價(jià)值準(zhǔn)則。民事主體實(shí)施行為應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則。本案原告王某早已年過古稀，其出賣案涉房屋后自己另有穩(wěn)定的居所和生活，且已經(jīng)獲得相應(yīng)的合同對價(jià)。被告蘇某購買該房屋后與家屬在江北農(nóng)場生活居住和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已達(dá)18年之久，形成了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系。如若確認(rèn)案涉合同無效，返還房屋，被告蘇某及其家人的生存權(quán)和居住權(quán)將無法得到保障?，F(xiàn)原告又主張其自身行為違反法律禁止性規(guī)定，主張合同無效，想要將已經(jīng)出賣18年的房屋等財(cái)產(chǎn)重新歸于自己，系嚴(yán)重違反誠實(shí)信用的行為。引起本案糾紛的原因很大程度是由于案涉房屋根據(jù)政策即將取得產(chǎn)權(quán)證，可能導(dǎo)致房屋及區(qū)域相關(guān)經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值的驅(qū)使。王某的行為不僅得不到法律的支持，也有違社會主義核心價(jià)值觀的要求。這也是原告最終敗訴的另一重要原因。