隨著信托兌付高峰期的到來，房地產(chǎn)基金意識(shí)到“最好的機(jī)會(huì)來了”。
在近期一次業(yè)界小型聚會(huì)上，一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優(yōu)質(zhì)土地或者開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。該投融資公司副總認(rèn)為，在開發(fā)商普遍面臨資金困境的背景之下，目前是地產(chǎn)基金和有錢的開發(fā)商進(jìn)入樓市比較好的時(shí)機(jī)。
地產(chǎn)基金的活躍背景，恰恰是房地產(chǎn)信托兌付高峰期的到來以及地產(chǎn)信托發(fā)行的低點(diǎn)。
地產(chǎn)基金趁機(jī)“抄底”
自去年7月份開始，上海某國(guó)有信托公司項(xiàng)目經(jīng)理就再也沒有做過房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?！白罱_始考慮操作保障房信托，但商品房信托還是做不了，一是銀監(jiān)局卡得緊，二是我們公司追求安全、低風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>
4月24日，銀監(jiān)會(huì)再次提出要防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查、壓力測(cè)試和“名單制”管理。監(jiān)管趨緊，令房地產(chǎn)信托發(fā)行越來越難。
據(jù)諾亞財(cái)富研究院肖閏月對(duì)4月9日至4月15日信托發(fā)行情況觀察，與以往地產(chǎn)類信托動(dòng)輒占據(jù)信托發(fā)行數(shù)量半壁江山不同的是，該周再現(xiàn)房地產(chǎn)信托發(fā)行低點(diǎn)。
據(jù)了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共發(fā)行了26只信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比上周增長(zhǎng)約37%。但信托資金主要投向基礎(chǔ)設(shè)施，5 只基礎(chǔ)設(shè)施信托發(fā)行規(guī)模為20.31 億元，約占總發(fā)行規(guī)模的48%。投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng) 的信托產(chǎn)品規(guī)模相當(dāng)，分別為5.35億元和5.34 億元。房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比，較上一周均大幅下降。但從房地產(chǎn)信托的收益率來看，較上周回升0.89 個(gè)百分點(diǎn)。
4月16日至4月22日，上述現(xiàn)象仍在持續(xù)。記者在用益信托網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上周共計(jì)發(fā)行了21只信托，但資金流向為房地產(chǎn)的僅為5個(gè)。
安泰盤實(shí)房地產(chǎn)基金總裁蓬鋼認(rèn)為，“地產(chǎn)基金目前還沒有什么限制，這說明房地產(chǎn)基金正迎來最好的時(shí)機(jī)，至少未來的9-12個(gè)月是這樣?！迸钿摲Q，近一個(gè)月，通過各種關(guān)系介紹來的20多個(gè)項(xiàng)目，均面臨開發(fā)貸或者信托到期還款的困境。
蓬鋼稱，此前的房地產(chǎn)信托多數(shù)是以銷售回款償還，而目前銷售持續(xù)低迷，據(jù)估算，約有40%的房地產(chǎn)信托面臨不能如期兌現(xiàn)的情況，資金需求達(dá)數(shù)千億。信托受限，地產(chǎn)基金受寵。但地產(chǎn)基金總量很少，所以要求的回報(bào)都很高?！澳壳盎旧显?5%以上，而2010年上半年，基金要求的回報(bào)基本都在20%以下?！?/P>
上述投資公司副總透露，他們近期也有一些以私募股權(quán)基金方式投放房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金，由于成本都在25%以上，所以基本是小額?！耙簿?-2個(gè)億，主要是中小開發(fā)商用來渡過難關(guān)。我們也挑項(xiàng)目，一般只投給當(dāng)初拿地地價(jià)較低，可承受高成本融資的項(xiàng)目?！?/P>
相比之下，上海諾亞財(cái)富與易居中國(guó)，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商共同發(fā)起的TOP 50地產(chǎn)母基金，更引起業(yè)界轟動(dòng)。據(jù)諾亞財(cái)富相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該基金是為了推動(dòng)地產(chǎn)融資模式，由信貸支持為主，向以地產(chǎn)基金支持為主轉(zhuǎn)變。
地產(chǎn)基金接盤信托 對(duì)賭樓市回暖
對(duì)賭樓市回暖
地產(chǎn)基金抄底的背后，是其對(duì)賭行業(yè)將迎來回暖。
在上述投資公司副總看來，這是其所在集團(tuán)從區(qū)域公司成為全國(guó)性公司的好機(jī)會(huì)。而諾亞財(cái)富則不無夸張地宣稱，“這是一起乘船出海，捕撈未來三十年中國(guó)房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)和創(chuàng)富機(jī)會(huì)?！?/P>
這些基金眼中的“掘金機(jī)會(huì)”，是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)長(zhǎng)期嚴(yán)格堅(jiān)持。諾亞財(cái)富的邏輯是，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，決定了短期內(nèi)不能過度調(diào)控房地產(chǎn)。
據(jù)他們粗略計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)率的拉動(dòng)在1%左右。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，將嚴(yán)重影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。諾亞財(cái)富的結(jié)論是，盡管從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、降低宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴為中國(guó)的必然選擇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整非一日之談，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴較難在短期內(nèi)解決。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)投資過度下滑時(shí)，選擇放松調(diào)控成為一種必然。
諾亞財(cái)富還認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)行業(yè)短期風(fēng)險(xiǎn)將延續(xù)，但在可控范圍內(nèi)。根據(jù)測(cè)算，從目前到2012年年底，