近日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）。
該《公告》明確了住房交易契稅、有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅等方面的優(yōu)惠政策。
房地產(chǎn)既是重要的經(jīng)濟(jì)議題，也是民生議題。自9月26日中央政治局會議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，各地迅速行動，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺，不斷推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在此背景下，該《公告》的發(fā)布是對房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的再度加碼，也是應(yīng)時(shí)之舉。
今年以來，安徽房地產(chǎn)無論是供給端的開發(fā)投資還是需求端的新建商品房銷售面積，下行幅度均大于全國。因此，安徽的房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，這次出臺的房地產(chǎn)稅收新政“對安徽意義更大”。
那么，這一新政究竟會給房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)中介、居民等帶來哪些影響？安徽又該如何立足自身實(shí)際，充分運(yùn)用好政策紅利，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展？
購房成本將下降
該《公告》明確，在契稅方面，對個(gè)人購買家庭唯一住房和第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
契稅的下調(diào)意味著什么？
“這一政策把享受1%稅率的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，將顯著降低購房者的負(fù)擔(dān)，有助于進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求?！卑不帐〗?jīng)濟(jì)研究院投資金融所所長王斌說。
“以一套120平方米、總價(jià)300萬元的首套房計(jì)算，契稅調(diào)整前，這套房需要繳納4.5萬元的契稅；而契稅下調(diào)后，這套房將按照1%繳納契稅，也就是3萬元，比之前少了1.5萬元。如果是二套房客戶，契稅將減免更多。”中海地產(chǎn)合肥公司營銷管理部負(fù)責(zé)人陸施表示，這一變化對剛需和部分改善型購房需求客戶來說無疑是一個(gè)利好消息，有助于提振客戶購房信心，促進(jìn)開發(fā)商房源去化。
“我一直很想擁有一套房子，猶豫一年多了還沒有入手，這個(gè)《公告》出來后，我決定近期趕緊入手一套?！奔易∈徍续F江區(qū)華山路附近的張女士說。
“對于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來說，優(yōu)化住房交易契稅政策也將有效提升二手房市場交易活躍度?！焙戏守悮ぱ芯吭涸洪L余路晴表示，據(jù)合肥貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，二手房交易成為全市住宅交易的主要方式，其中約有40%的二手房客戶購買90平方米至140平方米的房屋。如果按照套均價(jià)150萬元計(jì)算，每戶可節(jié)省契稅7500元，明顯降低置業(yè)成本，有利于二手房屋加速流通。
此外，余路晴認(rèn)為，目前合肥樓市需求主力已從新置業(yè)需求轉(zhuǎn)換為換房需求，而此次降低契稅，會讓更多的居民果斷出手買房，也敢于出售，以小換大、以次換好，滿足改善型住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)，為合肥樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展注入持續(xù)動力。
“相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.3%，跌幅比全國深6.2個(gè)百分點(diǎn)，新建商品房銷售面積下降23.9%，比全國深6.8個(gè)百分點(diǎn)?！蓖醣笳f，在這種情況下，此次《公告》的發(fā)布，對安徽來說意義更為重大，不僅有利于促進(jìn)安徽房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還有助于安徽擴(kuò)大有效投資、激發(fā)消費(fèi)潛能，持續(xù)鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢。
房企資金壓力減輕
在土地增值稅方面，該《公告》明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。
土地增值稅預(yù)征率調(diào)整前后有哪些變化呢？
2010年國家稅務(wù)總局制發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），規(guī)定了預(yù)征稅下限，除保障性住房外，東部地區(qū)省份下限為2%，中部和東北地區(qū)省份下限為1.5%，西部地區(qū)省份下限為1%。按照此次《公告》的要求，此次調(diào)整后，東部地區(qū)省份下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份下限為1%，西部地區(qū)為0.5%。
除此以外，《公告》的發(fā)布還會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些深層次的影響？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平發(fā)生了結(jié)構(gòu)性分化，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率下降幅度較大，有必要對預(yù)征率的下限進(jìn)行調(diào)整，從而方便各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率。而土地增值稅預(yù)征率的調(diào)整有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)一頭連著民生福祉，一頭連著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，安徽堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制，滿足剛性和改善性住房需求。穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，建立以城市為單元的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“保交樓”入庫項(xiàng)目全部交付。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)（規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)），努力提升人們的住房和生活品質(zhì)。
“此前，在一攬子房地產(chǎn)政策的推動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度修復(fù)和改善，現(xiàn)在《公告》才剛出來，安徽具體如何落地還需要有關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況下發(fā)具體細(xì)則和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。”中海地產(chǎn)合肥公司營銷總監(jiān)徐錢軍表示，會積極參加政府購房補(bǔ)貼、“以舊換新”等活動，推廣宣傳政府利好政策，不斷提振客戶購房信心。同時(shí)，密切關(guān)注市場動態(tài)和政策走向，持續(xù)營造節(jié)點(diǎn)、加大供貨、實(shí)行靈活價(jià)差政策，實(shí)時(shí)調(diào)整銷售策略以應(yīng)對市場變化。
房產(chǎn)交易成本降低
“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策”也是該《公告》的重要內(nèi)容之一。
該《公告》明確，增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。
土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
怎么理解普通住宅和非普通住宅？
一般來說，普通住宅是指能夠滿足居民基本居住需求的住宅，其住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，面積適中、價(jià)格與大多數(shù)人的購買力相對較匹配，適合大多數(shù)人居住。相較于普通住宅，非普通住宅具有更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積等，比如別墅、洋房等。
取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有哪些影響？
“此舉對提振二手房交易具有積極作用，有助于降低房產(chǎn)交易的成本?！焙戏守悮ぱ芯吭涸洪L余路晴說，此前，在二手房交易市場中，非普通住宅占比較低，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，直接降低非普通住宅的交易成本，將在一定程度上活躍合肥高端改善型住房需求，促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)。
“接下來，安徽有關(guān)部門應(yīng)該抓緊制定實(shí)施細(xì)則，降低居民購房成本，減輕房企的資金壓力，支持居民剛性和改善性住房需求，讓全體人民住有所居、居有所宜。”王斌表示。