你租房的中介靠譜嗎？你的租金是通過監(jiān)管賬戶繳納的嗎？今年4月，南京市出臺(tái)租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度，要求中介須在銀行設(shè)立租金托管賬戶，并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)保證金。揚(yáng)子晚報(bào)記者5月19日獲悉，南京市房管部門剛剛發(fā)布了實(shí)施租金托管制度以來的首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示，城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司南京分公司存在“高進(jìn)低出”、“長收短付”的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為，提醒租房者應(yīng)注意防范。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?馬祚波
風(fēng)險(xiǎn)提示
風(fēng)險(xiǎn)提示
公司開設(shè)了托管賬戶
但沒有繳保證金
在這份由建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局與南京市房屋租賃指導(dǎo)中心聯(lián)合發(fā)布的“風(fēng)險(xiǎn)提示”中寫道，經(jīng)核查，城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司南京分公司（曾用名：三彩家房屋租賃有限公司南京分公司）開展房屋租賃活動(dòng)時(shí)存在“高進(jìn)低出”“長收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為，為保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，防范租賃市場風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)南京市住房租賃機(jī)構(gòu)銀行托管制度的規(guī)定，給出了三條“提示”：
①該公司已與建設(shè)銀行南京分行漢中路支行簽訂租金托管協(xié)議，并于2020年5月6日在建設(shè)銀行南京分行漢中路支行開設(shè)租賃資金監(jiān)管賬戶（賬號(hào)：32050159404400000680），但該公司未按要求繳存風(fēng)險(xiǎn)保證金。
②請(qǐng)相關(guān)租賃當(dāng)事人與該公司簽訂租賃合同時(shí)，及時(shí)辦理合同網(wǎng)簽備案，通過監(jiān)管賬戶收付租金。南京市、區(qū)房屋租賃管理部門將持續(xù)跟蹤該公司租金銀行監(jiān)管落實(shí)情況，請(qǐng)相關(guān)租賃當(dāng)事人在與該公司開展租賃業(yè)務(wù)時(shí)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。
③歡迎社會(huì)各界向市、區(qū)房屋租賃管理部門舉報(bào)涉嫌“高進(jìn)低出”“長收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的住房租賃機(jī)構(gòu)。
政策發(fā)布
租金托管，凡是經(jīng)中介租房都要網(wǎng)簽
揚(yáng)子晚報(bào)記者通過“天眼查”搜索“城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司南京分公司”，資料顯示，該公司成立于2019年6月3日，目前經(jīng)營狀態(tài)為“在業(yè)”，經(jīng)營范圍包括房屋租賃、房屋托管、物業(yè)管理、家電維修等。
今年4月16日，針對(duì)長租公寓市場的種種亂象，南京市房屋租賃指導(dǎo)中心下發(fā)“關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知”，明確對(duì)全市從事住房租賃經(jīng)營活動(dòng)的住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度。
通知規(guī)定，凡是經(jīng)租賃機(jī)構(gòu)成交的住房租賃合同，都應(yīng)當(dāng)通過南京市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)即時(shí)辦理網(wǎng)簽備案，并使用租賃合同示范文本。同時(shí)，通知還倡導(dǎo)租賃中介與承租人按月或季度支付租金，依據(jù)網(wǎng)簽備案的合同辦理租金托管。
另外，租賃中介還應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協(xié)議。采用“高進(jìn)低出”（支付房主的租金高于收取租房者的租金）、“長收短付”（收取租房者租金的周期長于給付房主租金的周期）經(jīng)營模式的租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)保證金，并將相關(guān)租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。
為何托管
為防公司“跑路”，讓市場更加規(guī)范和透明
2020年3月，南京我樂公寓的房主們發(fā)現(xiàn)，自己很久沒有收到租金，而租客們也察覺到，自己退租后，該返還的押金也沒有收到。于是，害怕被騙的房主和租客來到我樂公寓的辦公點(diǎn)，卻發(fā)現(xiàn)辦公室早已大門緊鎖，人去樓空；此前，2019年8月，樂伽公寓通過微信公眾號(hào)發(fā)布公告，稱因公司經(jīng)營不善，無力履行合同，公司宣布已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款，受波及的房東和租客只能請(qǐng)相關(guān)部門出面善后；同年7月，南京玉恒公寓也被質(zhì)疑“高收低租”，拖欠房租。
在南京仟佰間總經(jīng)理王壘看來，資金鏈?zhǔn)沁@些長租公寓們普遍遇到的最大困境，尤其是今年新冠疫情的影響，南京長租公寓市場的參與者越來越少，“門檻”也越來越高?！澳壳耙?guī)模比較大的主要有鏈家的自如，我愛我家的相寓，小公司搞的長租公寓，多半難以維持經(jīng)營?！蓖鯄颈硎荆巯虏簧匍L租公寓項(xiàng)目已經(jīng)異化為金融產(chǎn)品，房客通過“租金貸”繳納房租，一旦市場轉(zhuǎn)向、經(jīng)營者爆倉“跑路”，房東拿不到租金收益，房客還得繼續(xù)逐月還款，市場風(fēng)險(xiǎn)極大，這也就是租金托管的現(xiàn)實(shí)意義。
一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這類租賃托管公司除了采用“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式外，企業(yè)資本實(shí)力不佳，注冊(cè)資本往往不超過100萬，且大多未實(shí)繳到位，企業(yè)法定代表人和經(jīng)營場所也時(shí)常變更。這些公司普遍輕資產(chǎn)運(yùn)營，并不具備持續(xù)競爭力，實(shí)際上就是小型房產(chǎn)中介“穿了長租公寓的馬甲”，甚至還有不法托管公司打著租賃企業(yè)的旗號(hào)行騙。
該人士表示，近幾年來長租公寓發(fā)展勢(shì)頭迅猛，然而，配套的法律法規(guī)等監(jiān)管相對(duì)欠缺，導(dǎo)致不少長租公寓屢屢“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障雙方的資金安全，令長租公寓市場更加規(guī)范與透明，有利于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
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官方盤點(diǎn) 租房陷阱幾大套路
南京市房屋租賃指導(dǎo)中心梳理了幾類托管公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式和常見套路：
一：“高進(jìn)低出” 此類租賃托管公司多是以“委托代理”、“資產(chǎn)托管”、“生活服務(wù)”等方式從房東手上收房，按照企業(yè)的正常盈利模式，托管公司應(yīng)該參考市場租金和企業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)行收房，收房后通過裝修改造、配置家具、家電等設(shè)施設(shè)備、提供管家服務(wù)等方式提升租住品質(zhì)來賺取差價(jià)，但這類托管公司通常不對(duì)托管的住房投入資金進(jìn)行裝修改造、配置家具等設(shè)施設(shè)備，收房后直接轉(zhuǎn)手對(duì)外出租，支付房東的租金往往高于收取承租人的租金。
二：“長收短付” 這類租賃托管公司一般與房主簽訂3—5年托管協(xié)議，再以代理人或出租人的身份與房客簽訂租賃合同。托管公司一般與房主約定按月或按季度支付租金，卻要求承租人按照半年或一年繳付租金；部分托管公司還與金融機(jī)構(gòu)合作，向房客提供“租金貸”，從而獲取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期長于付給房東的租金周期，從而占用大量資金。
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南京租房市場 已恢復(fù)至疫情前水平
來自我愛我家南京研究院的4月南京租房市場大數(shù)據(jù)指出，南京租房市場3月已呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，4月的租房活動(dòng)則逐步回歸正?；?。從租金水平來看，2020年4月南京全市的平均租金為41.7元/㎡，環(huán)比上漲5%，略高于2019年4月的41.5元/㎡。從租房市場的需求來看，4月南京租房市場的客源量已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前水平，2月、3月受疫情影響的租房需求在4月有所釋放，表明租房市場需求基本恢復(fù)，租房市場活躍度正在回升。
成交量方面，4月份租房成交量保持著2020年前4個(gè)月的“高位上行”且平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，疫情對(duì)于租房市場的影響在逐漸減弱。各區(qū)的租金水平上，4月份租金普遍微漲，建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)等主城中心區(qū)租金水平較高，平均租金在50元/㎡以上，尤其是建鄴區(qū)，4月平均租金達(dá)到了53.3元/㎡，套均租金達(dá)到了4105元。
不過，年輕客群聚居的江寧、浦口等區(qū)的租金水平變化不大。