與去年的無理性飆升相比，今年樓市漲幅和銷售速度明顯慢了下來
日前，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，向來喜歡語出驚人的任志強再次放言，如果樓市泡沫破滅，“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死?！?
中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科也只有1000億資產(chǎn)規(guī)模，相對于資產(chǎn)規(guī)模數(shù)以萬億計的銀行來說，誰的抗風險能力更強不言自明。但在經(jīng)歷了2007年的瘋狂上漲后，房屋銷售速度下降、樓價實質(zhì)性下調(diào)、銀根緊縮等種種現(xiàn)象都讓房地產(chǎn)開發(fā)商感到揪心，“拐點論”和“百日劇變”等各種各樣的預測也紛紛涌現(xiàn)。
在這一輪市場調(diào)整中，銀行和房地產(chǎn)商，究竟誰才是最受傷的人？地產(chǎn)商背后的資金鏈是否真的走到了懸崖的邊緣？
地產(chǎn)公司現(xiàn)狀調(diào)查
負債總額遠超現(xiàn)金存量
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務是支持其發(fā)展的核心動力，而國內(nèi)名列前茅的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也都是“債務大戶”。
但從已公布的2007年年報來看，上市房地產(chǎn)公司的負債總額已遠遠超出了現(xiàn)金存量。
以現(xiàn)金存量最高的萬科為例，其負債總計為661.75億元，現(xiàn)金存量僅占負債總額的25.76%。保利地產(chǎn)（280.60億元）、招商地產(chǎn)（159.62億元）和金地集團（161.13億元）的這一比例分別為16.49%、22.48%和15.58%。（見表一）
記者發(fā)現(xiàn)，在上述公司的債務總量中，銀行貸款所占的比例差距較大。其中，萬科的銀行貸款額度為249.56億元，占其債務總量的37.71%；保利的銀行貸款則有121.57億元，占債務總量的43.33%；而金地的這一比例則為52.43%。萬科雖然債務總額最高，但未來的還貸壓力相對卻最小。
在2007年的年報中，上述四大地產(chǎn)公司的其他資產(chǎn)指標也并不樂觀，如每股經(jīng)營性現(xiàn)金流4家公司均為負值。萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52元，招商為-4.74元，金地為-7.52元，保利為-7.65元。這些數(shù)據(jù)也是四家公司5年來的最低值。
此外，速動比率（衡量企業(yè)可快速變現(xiàn)的流動資產(chǎn)償還流動負債能力的指標之一）越低，企業(yè)短期償債能力也越弱。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、富力、保利等主流地產(chǎn)公司的速動比率均低于1，僅為0.4、0.3和0.3。
地產(chǎn)資金鏈解讀
房地產(chǎn)資金杠桿效應受限
央行數(shù)據(jù)表明，受銀根緊縮政策影響，一季度人民幣貸款增加13326億元，同比少增891億元。但同一時間，房地產(chǎn)到位開發(fā)資金的三大主要來源中，國內(nèi)貸款卻依然保持了穩(wěn)定增長，增速甚至高于同期銀行整體貸款增速。
以廣東省房協(xié)公布的數(shù)據(jù)為例，一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，其中，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他(訂金、預付)資金分別占總來源的27.63%、35.76%、35.14%，同比增長分別是3.28、5.25、-7.5個百分點。這說明盡管市場降溫、資金回籠減緩，銀行開發(fā)貸款的支持力度一季度依然加大，開發(fā)商自籌資金的能力也在增強。
開發(fā)貸款增加，自籌資金也增加了，為什么房地產(chǎn)商仍直喊缺錢？
銀行業(yè)人士認為，這很大程度上與新的調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)運作模式有關(guān)。例如，舊的模式下土地出讓金可以分期支付，土地證也可以分期取得，開發(fā)商就可先以較少的資金取得土地到銀行抵押融資，然后再動工開發(fā)和購買新的土地，如此循環(huán)，開發(fā)商自有資金被放大數(shù)倍，自然覺得手里銀彈充足。但在新的土地政策下，土地出讓金可分期付款，但不可以分期獲得土地證，而無法獲得土地證，就不能用來抵押融資?！耙郧耙粔K錢可以當三塊錢花，現(xiàn)在一塊錢就是一塊錢了，開發(fā)商馬上就覺得手緊了?！?
高價囤地擠占流動資金
另一方面，伴隨著去年樓市的快速升溫，開發(fā)商拿地熱情空前高漲，一時間“地王”頻出。但是大量高價囤地的直接后果就是房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金不足，一旦樓市遇冷，這些開發(fā)商的日子就變得難過起來。
以國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司為例，去年一年該公司土地儲備增加了2617.1萬平方米，其中不乏高價“地王”，加上國家提高對土地閑置的收費標準，資金壓力顯而易見。
而去年7月以92億元天價拿下湖南長沙新河三角洲“中國地王”的北辰實業(yè)日子也不好過。年報顯示，在樓市井噴的背景下，該公司凈利潤卻同比減少3.2%，每股收益也同比下降37.5%。同時，公司2007年負債達到119億元，資產(chǎn)負債率上升至58.4%。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年全國新建商品房銷售額為2.9萬億人民幣，但從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，去年1~11月份交納的土地出讓金達9130億元人民幣，全年數(shù)據(jù)應超過1萬億元。SOHO中國董事長潘石屹表示，一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補償費和拆遷費。照此推算，去年開發(fā)商買地所花資金超過3萬億元，即地價款超過全年銷售收入。
降價賣房加速資金回籠
在上述情況下，房地產(chǎn)商開始想方設法加快現(xiàn)房銷售速度，以快速回籠資金緩解資金壓力，萬科無疑是其中的代表。在去年年底王石拋出“拐點論”時，市場的反應多為反對和嘲諷，但今年樓市的走勢似乎正在一步步印證王石的判斷。